Contrarrestar el Talón de Aquiles

Desde la crisis financiera internacional que se propagó en septiembre de 2008, la principal fuente de financiamiento de crédito puente para las desarrolladoras de vivienda se redujo considerablemente. Desde entonces, el Talón de Aquiles de la industria de la vivienda ha sido el acceso a financiamiento para construcción.

Y es que debido a que los inversionistas no querían saber nada de lo que oliera a hipotecas y mercado inmobiliario, las fuentes de financiamiento para las Sofoles y Sofomes hipotecarias se secaron en esa etapa de crisis financiera.

Este tipo de empresas fueron hasta entonces la principal fuente de crédito puente para los desarrolladores de vivienda. Sin embargo, a partir de entonces entraron en una grave crisis y prácticamente desaparecieron.

Como efecto de ello, la cartera de crédito puente vigente que alcanzó niveles máximos superiores a 70 mil millones de pesos (mdp) en el tercer trimestre de 2008, desde entonces no ha hecho otra cosa más que bajar.

De acuerdo con cifras de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), al cierre del año 2012 el saldo de la cartera de crédito a desarrolladores de vivienda se ubicó en números redondos en 40 mil mdp, por lo que mostró una contracción de 21% respecto al saldo final de 2011.

Aunque la banca regresó a participar a este mercado, no ha logrado suplir a las Sofoles y Sofomes en su colocación de crédito puente.

La caída que se observa en el saldo de la cartera de crédito puente es una tendencia que ha ido de la mano con la contracción en el Registro Único de Vivienda (RUV). Ambas variables han mostrado la misma tendencia desde 2008.

Adicionalmente, no sólo la cartera de crédito vigente a desarrolladores de vivienda se redujo de forma importante, también se observó un deterioro de dicha cartera, es decir, se incrementó la morosidad.

Bajo este contexto, la primera medida concreta que toma el nuevo gobierno federal es impulsar el otorgamiento de crédito puente mediante un programa de garantías.

De lo que se trata es que el gobierno federal, a través de la Sociedad Hipotecaria Federal, puso 15 mil mdp disponibles para garantizar créditos puente por parte de la banca comercial e instituciones reguladas, a fin de que estos últimos vean menos riesgoso y más atractivo otorgar el financiamiento.

Como el programa ofrece cubrir el 30% de los créditos (primeras pérdidas), esto permite que haya la capacidad para que las instituciones financieras proporcionen hasta 50 mil mdp durante el año en curso para construir vivienda nueva, bajo este programa.

En opinión de la SHF, esto implicaría elevar entre 40 y 50% el saldo del crédito actual para este rubro de parte del gobierno federal.

Los beneficios del programa tienen varias aristas. Por una parte, darán un mayor impulso a la participación del sistema financiero en el desarrollo de vivienda nueva en el país, toda vez que tendrán menor riesgo en el otorgamiento de este tipo de créditos.

Por su parte, para los desarrolladores de vivienda esto se traduce en una mayor liquidez disponible para fondear sus proyectos.

Este apoyo no podría llegar en mejor momento si tomamos en cuenta las cifras al cierre de 2012 que ya señalamos, tanto en la cartera de crédito como el RUV, las cuales reflejan una disminución importante en los financiamientos a desarrolladores de vivienda.

Es importante señalar que este programa está abierto para todos los desarrolladores, pero se hizo hincapié en que los mayores beneficiarios serán aquellos que cuentan con una sólida posición financiera y un enfoque en materia de sustentabilidad por lo que habrá que esperar a conocer detalles específicos para conocer quienes participar en el programa.

Por lo pronto, parece que uno de los grandes problemas que enfrenta el sector, el acceso al crédito puente, se podrá desatorar con el programa de garantías de la SHF, aunque no necesariamente es la solución completa a esta problema que enfrenta la industria de la vivienda.

La efectividad del programa dependerá de su capacidad para mejorar lo suficiente el perfil de los nuevos proyectos de construcción de vivienda, de manera que éstos se acoplen a las necesidades de demanda.

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