Boom de las fibras vs castigo a las vivienderas

Empresarios y analistas especializados en el mercado de bienes raíces coinciden en que tanto el mercado inmobiliario comercial, como la misma vivienda, tienen un futuro promisorio en el largo plazo. Sin embargo, por el comportamiento adverso en bolsa de las acciones de las empresas de vivienda respecto al mercado en general, y los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) en particular, parece que hablamos de dos mundos distintos.

El mercado inmobiliario está conformado por el área residencial, es decir, la vivienda en todos sus segmentos, desde el económico hasta la residencial plus, y el área comercial que agrupa los centros comerciales, edificios corporativos y parques industriales.

Por una parte, las empresas agrupadas en la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI) afirman que tienen en construcción proyectos a lo largo del país por más de 2 mil millones de dólares (mdd), lo que refleja la confianza de invertir en el sector inmobiliario comercial, aunque también se incluyen proyectos residenciales.

A la par de ello, las Fibras han sido todo un éxito en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), a tal grado que se han realizado cinco emisiones en menos de cuatro meses, con gran demanda de inversionistas en México y a nivel internacional.

Por su parte, la consultoría Softec presentó un análisis en el que destaca que en los próximos cinco años volveremos a ver un boom de vivienda, respondiendo a la demanda garantizada por el denominado bono demográfico y porque el mercado hipotecario, público y privado, está completamente aceitado y garantiza el financiamiento a la demanda de vivienda futura.

Todo esto son puras noticias positivas que se han reflejado en un desempeño positivo en la cotización de las Fibras en la BMV, en algunos casos particulares con un desempeño espectacular. Sin embargo, el precio de las acciones de las desarrolladoras de vivienda que cotizan en bolsa presenta un desempeño sumamente negativo.

Este desempeño genera diversas dudas; por ejemplo, qué está explicando esta situación, por qué con un futuro tan promisorio para la industria de la vivienda en el largo plazo, los precios de las acciones de las vivienderas se han desplomado y no dejan de caer.

Si partimos de que se considera que la bolsa es como un termómetro de la economía y se anticipa a los eventos, entonces habría que pensar que los inversionistas no están viendo un boom en la vivienda para los próximos cinco años, como los analistas del sector anticipan.

O bien, que la cotización de estas emisoras está dominado por elementos coyunturales, donde hay mucha incertidumbre sobre el Plan Sexenal para la vivienda que les está afectando, como el problema de los bancos de tierra, el reacomodo para invertir en desarrollos verticales y sustentables, así como las mismas estrategias que llevan a cabo las desarrolladoras para adaptarse a los nuevos requerimientos.

A lo largo del 2012, los altos requerimientos de capital y el deterioro de los ciclos operativos dieron lugar a empresas muy endeudadas, lo que afectó el desempeño de sus acciones en bolsa durante ese ciclo. Y hoy, el reordenamiento del sector les está pegando fuerte.

El problema que hoy viven las grandes desarrolladoras de vivienda, y que se refleja en su desempeño negativo en la bolsa, es el colofón de una reestructuración que experimentan estas empresas desde hace poco más de dos años, y la nueva política sexenal de vivienda fue como un puntapié.

De muy corto plazo, la expectativa de débiles resultados para el primer trimestre de 2013 sigue pegado negativamente a los precios de las acciones en bolsa de las empresas vivienderas. Además, las desarrolladoras que busquen incrementar su exposición en proyectos de vivienda vertical deberán lidiar con la presión al capital de trabajo por las inversiones que implican este tipo de desarrollos.

Es decir, las constructoras de vivienda están en pleno reordenamiento de sus operaciones, entre ellas mejorar su posición financiera.

Pero no podemos perder de vista que estamos hablando de un sector fuerte y de empresas sólidas, por lo cual las acciones de este tipo de compañías se van a recuperar a mediano y largo plazo, aunque para ello habrá que ver catalizadores que las impulsen y en el muy corto plazo se ve difícil que se presenten.

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